Мнение, что за границей живется лучше и свободнее, распространено не только среди россиян. Во Франции переезд в другую страну — одна из любимых тем для разговоров. Вот только причины здесь гораздо более приземленного характера — французы жалуются на налоги. Считается, что больше всего эта тема вызывает негативные эмоции у среднего класса, особенно предпринимателей. «Устав от безумных налогов, административных проблем и бумажной волокиты», они «убегают» в Швейцарию, Бельгию, Люксембург.
Впрочем, не все французы прибегают к таким радикальным методам как переезд для снижения налоговых выплат. Сама Франция предлагает множество решений для их оптимизации. Считается, что лучше всего такими инструментами удается пользоваться состоятельным людям (отчасти благодаря работе с грамотными консультантами). Но доступны они практически для всех.
Так, французская налоговая система предлагает целый ряд инструментов, которые позволяют значительно сократить сумму налогов к уплате. Большой популярностью пользуются схемы оптимизации налогов посредством инвестиций в недвижимость: законы Пинель (loi Pinel), Денорманди (loi Denormandie), Мальро (loi Malraux), Сенси-Бувар (loi Censi-Bouvard), LNMP. Все эти не всем известные наименования и аббревиатуры позволят сэкономить не одну тысячу евро! Однако, чтобы воспользоваться предоставляемыми ими привилегиями, необходимо не только знать все нюансы, но и грамотно просчитать реальную выгоду того или иного варианта, исходя из Вашей конкретной ситуации.
Loi Pinel Закон Пинель (loi Pinel) - наиболее известный и востребованный инструмент снижения налогов на доходы посредством инвестиций в недвижимость. Закон Пинель вступил в силу в 2015 году и должен был действовать только до 2017 года, однако, благодаря успеху среди налогоплательщиков и эффективному разрешению социальных проблем, правительство Макрона продлило его действие, и он по-прежнему актуален и сегодня!
В чем суть? Закон Пинель решает сразу несколько задач:
- дает возможность получить от государства значительные налоговые вычеты при покупке недвижимости,
- обеспечивает доступность качественного жилья для наименее защищенных групп населения,
- способствует строительству достаточного количества жилья в густонаселенных городах.
Чтобы воспользоваться налоговыми скидками, предусмотренными законом Пинель, необходимо приобрести готовое новое жилье и в течение 1 года с момента приобретения сдать его в аренду. При этом должны выполняться следующие условия:
- Приобретаемое жилье должно находиться в определенных зонах (zone de tension)
- Необходимо предоставить это жилье в аренду на срок от 6 до 12 лет
- Стоимость аренды должна быть не выше установленных пределов
- Доходы арендаторов жилья не должны превышать определенные лимиты
- Жилье должно отвечать определенным нормам энергоэффективности (BBC, RT 2012)
- Жилье должно сдаваться в аренду без мебели (location nue).
Налоговый вычет рассчитывается исходя из суммы инвестиции, но не более чем с 300 000€. Например, при сдаче в аренду на 6 лет налоговый вычет не может превысить 36 000€ (300 000€ x 12%). Ставки актуальны вплоть до 2023 года, начиная с которого предусмотрено их постепенно снижение. Именно поэтому, если Вы задумываетесь о применении данного инструмента, сейчас тот самый момент!
Loi Denormandie Если закон Пинель призван стимулировать строительство нового жилья, Денорманди (loi Denormandie) решает проблему реставрации старого - этот инструмент предполагает покупку и восстановление вторичной недвижимости для ее последующей сдачи в аренду. Очень похожий по условиям на закон Пинель, Денорманди часто в шутку называют "Пинель-дубль 2" (loi Pinel bis).
Действительно, суммы налоговых вычетов, предусмотренные Денорманди, такие же: от 12% до 21% от размера инвестиции в зависимости от длительности сдачи в аренду (минимум 6 лет), а общая сумма инвестиции для расчета также не может превышать 300 000€. Возможность осуществления инвестиции точно так же ограничена географически, а сдавать приобретенное жилье можно только определенным слоям населения по ценам не выше, установленных законодательно. Тем не менее, Денорманди имеет свои особенности:
- принятый в 2019 году, данный закон ограничен по сроку - воспользоваться предлагаемой программой можно только при приобретении жилья до 31 декабря 2022 года,
- приобретаемая недвижимость должна быть вторичной и признаваемой непригодной для проживания без проведения в ней ремонта и/или реставрации,
- налоговый вычет рассчитывается не только со стоимости приобретения, но и от затрат на весь объем работ по ремонту, бюджет на который должен составлять не менее 25% от стоимости жилья,
- производимый ремонт должен быть направлен на реновацию, модернизацию, улучшение санитарных условий и энергоэффективности приобретенного объекта - чисто эстетический ремонт или дизайн-работы не могут быть включены в сумму расчета налогового вычета,
- ремонт должен быть окончен и жилье должно быть сдано в аренду не позже, чем по истечении второго года с момента его приобретения.
Loi Malraux Закон Мальро (loi Malraux) также, как и два предыдущих, позволяет оптимизировать налог на доходы за счет инвестиций в недвижимость, но в силу своей специфики менее универсален и часто требует значительно больших вложений и вовлеченности. Данный инструмент предусматривает приобретение объектов недвижимости, расположенных в определенных культурно-исторических зонах, архитектурное и ландшафтное единство которых охраняется государством, а также в секторах архитектурного наследия
(les secteurs sauvegardés) с целью их реставрации и последующей сдачи в аренду. Налоговый вычет составляет от 22% до 30% от общего размера инвестиции в зависимости от месторасположения исторической недвижимости. В сумму расчета включается как стоимость самого объекта, так и всех восстановительно-ремонтных работ.
Как и в предыдущих случаях, закон Мальро включает в себя ряд необходимых условий:
- стоимость реставрационных и ремонтных работ не может превышать 400 000 евро,
- налоговый вычет применяется не более 4 лет подряд,
- здание должны быть предоставлено в аренду в течение 12 месяцев со дня завершения ремонтных работ, а срок аренды должен составить минимум 9 лет,
- объект должен быть полностью реконструирован и восстановлен как внутри, так и снаружи,
- недвижимость не может быть сдана в аренду родственникам собственника.
Loi Censi-Bouvard Закон Сенси-Бувар (loi Censi-Bouvard) - еще одна специфическая разновидность инструментов налоговой оптимизации, который предусматривает осуществление инвестиций в меблированные объекты недвижимости, расположенные в резиденциях со включенными услугами. Это могут быть студенческие общежития, дома для престарелых и инвалидов, а услуги должны включать в себя, как минимум, ресепшн, завтрак, уборку и прачечную. Под меблировкой подразумевается наличие хотя бы одной кровати, одного стола и двух стульев.
Недвижимость должна быть новой или находиться в процессе завершения строительства и быть сдана в аренду в течение 12 месяцев со дня приобретения и минимум на 9 лет. Выполнение всех этих условий дает право на налоговый вычет в размере 11% от стоимости осуществленной инвестиции (но не более 33 000€), а также на возмещение уплаченного НДС при условии владения данной недвижимостью не менее 20 лет.
Закон Сенси-Бувар действует до конца 2021 года и для еще большей налоговой выгоды может комбинироваться со статусом LMNP, о котором речь пойдет ниже.
LMNP В отличие от всего вышеперечисленного, LMNP является не конкретной схемой оптимизации (dispositif fiscal), а статусом, дающим право на ряд налоговых преимуществ, которые при умелом использовании могут помочь снизить налог на доходы от аренды практически… до 0!
LMNP - location meublée non-professionnelle - статус, который могут получить физические лица-собственники меблированных объектов, сдаваемых в аренду. Это наиболее старый и доступный метод налоговой оптимизации в сфере недвижимости. На LMNP могут претендовать лица, чей доход от сдачи имущества в аренду не превышает 23 000€ в год и составляет не более 50% их общего дохода. Как правило, речь идет о небольших студиях или квартирах, которые часто востребованы студентами или молодыми менеджерами, а также о сезонной сдаче в аренду. Законом предусмотрен конкретный перечень того, что должно быть в наличии, чтобы жилье считалось меблированным. Кроме минимального набора мебели, его также необходимо оборудовать холодильником, варочной панелью и духовкой.
Что дает данный статус? По сути, он меняет налоговую категорию доходов от сдачи в аренду - вместо недвижимых доходов (revenus fonciers) они становятся коммерческими (BIC). На практике это означает, что из суммы таких доходов собственник может вычитать понесенные расходы, включая оплату коммунальных услуг, содержание и ремонт, страховку, амортизацию и даже налог на недвижимость. По опыту наших клиентов, мы знаем, что применение данного статуса позволяет сократить налог на доходы от аренды на 80-90%, поэтому, хотя это не всегда очевидно, на первоначальном этапе имеет смысл вложить дополнительные средства в меблировку и экономить на налогах впоследствии. Единственным "неудобством" данного статуса является то, что его применение требует обязательного ведения минимального бухгалтерского учета и заполнения отдельной налоговой декларации.
____________
Если Вы планируете приобрести недвижимость во Франции и получать от нее доход, обязательно озаботьтесь выбором своей налоговой стратегии! Какая схема оптимизации окажется наиболее эффективной в Вашем случае, лучше внимательно обсудить со специалистом по налоговым вопросам. Консультант примет во внимание все подводные камни и сделает актуальный расчет.